泛海上半年营收现54.4%降幅 有息负债攀升偿债压力大
金融家未见得就比地产商风光，对于这一点，65岁的卢志强应该心知肚明。
以房地产业务起家并长期以此为主业的泛海控股(8.250, 0.10, 1.23%)，自2014年开始转型向金融机构业务扩展。2017年上半年，其金融行业营业收入首次超过传统主业房地产业务，就此真正成为一家以金融为主业的公司。作为现任的民生银行(8.020, -0.03, -0.37%)副董事长，这一天卢已等待了很久。
然而，在从传统主业向金融行业转型的过程中，泛海控股营业收入却出现大幅下滑。根据泛海控股2017年半年报显示，该公司上半年营业收入实现53.37亿元，而上年同期实现117.05亿元，营收同比腰斩，出现54.40%的降幅；归属于上市公司股东的净利润则达9.04亿元，同比下降0.74%。
难道这又是一个东隅与桑榆的故事？
该公司在半年报中解释称，营业总收入的大幅下降主要是因房地产结算收入降低。根据年报数据，今年上半年，泛海房地产业务实现22.3亿元，同比下降76.12%，占总营业收入的比重为41.78%；金融业务实现31.07亿元收入，同比增长31.17%，金融收入占营业总收入比首次超过50%，达58.22%。
在传统业务方面，泛海商业开发地产占比较大，因此销售回款缓慢。近年泛海转型金融业务后，在并购投资中投入持续增加，导致其有息负债规模继续增大，短期偿债压力加大。根据该公司最新公告，截至2017年8月31日，其借款余额为1168.07亿元。
此外，随着国家对外汇管制的进一步收紧，将国际化作为未来发展方向的泛海，其海外项目的开发进程或将受到影响。
金融营收占比首超地产
根据半年报显示，泛海控股上半年营业收入出现54.4%的降幅，主要因房地产业务收入出现大幅下滑所致。该公司在半年报中称，因房地产调控趋紧、市场下行压力较大，房地产销售业绩受到较大影响。
泛海房地产传统主业上半年完成22.3亿元营业收入，同比大幅下降76.12%，占总营业收入比跌至41.78%。一贯以“低成本、高毛利率”著称的泛海房地产业务，2017年上半年毛利率同比下滑6.2个百分点至38.96%。
自2014年开始，泛海开始了从房地产业务向“金融+房地产+战略投资”的转型，房地产业务占比自2014年开始下降。财报显示，2012年，该公司全年实现营业收入44.45亿元，净利润7.82亿元，房地产收入占营收比达99.92%；2013年营收为59.38亿元，净利润达11.81亿元，房地产收入占营收比达78.25%；2014年营收实现76.16亿元，净利润实现15.59亿元，房地产占比75.19%，而到了2015年，房地产占营收比进一步降低至74%。
从整个行业对比来看，泛海房地产项目少体量大，因此，单个项目的销售业绩对公司营业收入的影响很大。2016年年报显示，该公司房地产实现签约销售金额128.9亿元，销售来源主要集中在武汉中央商务区及北京泛海国际居住区项目。
2017年上半年年报显示，房地产调控趋紧、市场下行压力给公司房地产销售业绩造成较大影响。下半年销售或将因为武汉中央商务区项目得到部分改善，但仅靠单个项目难以使公司地产业绩保持增长。2016年，泛海的合同销售额与2015年相比，已下降约15个百分点。
传统地产业务进入下行通道的同时，泛海控股的投资业务则有了较大提升，这才使整个集团上半年的净利润得以与去年同期持平，略有下降。半年报显示，泛海上半年实现31.07亿元收入，同比增长31.17%，金融收入占营业总收入比首次超过50%，达58.22%。
半年报显示，公司上半年投资收益实现8.91亿元，占利润总额的80.94%，主要来源于联营企业投资收益及战略投资业务股息红利收益。数据显示，该公司金融行业毛利率为26.30%，同比上升19.73%。
从近年来泛海控股在金融行业的一系列布局来看，金融业务在该公司的收入占比将进一步提升。但从数据来看，地产业务在未来短期内的表现，仍对公司的整体业绩产生不可替代的影响。
有息负债规模攀升偿债压力大
由于泛海控股房地产合同销售额的增长速度不及预期，其在地产销售和土地开发上的投资将继续增加。同时，金融业务也需要不断投入，而地产业务销售收入回款慢，或将使得泛海居高不下的杠杆率进一步提升。
因参与土地一级开发，以及开发的项目多为商业项目，项目周转慢导致泛海的负债率高企一直为外界所担忧。
《投资时报》记者查阅公司历年年报发现，受公司房地产主业周转速度慢，以及转型金融行业投入大影响，该公司自2014年资产负债率一直在80%以上。年报显示，2012年至2016年，公司资产负债率分别为68.95%、75.89%、82.35%、85.24%和85.17%。2017年半年报显示，上半年公司资产负债率继续上升至85.75%。
根据财报数据，2016年年末，泛海的总负债达1429亿元，货币资金为301亿元，但同期该公司流动负债高达541亿元，远高于货币资金。泛海控股称，主要原因是开发支出升高、金融业务迅速扩张、对金融资产追加投资以及海外收购。
与其它周转快速的房地产开发商相比，泛海的土地储备都已收入囊中多年，北京、上海、武汉等地的地块部分囤地已超过10年，因此其库存大幅低估。根据2016年年报，其存货为668亿元。2017年半年报显示，存货为800.4亿元，占总资产比为44.92%。
业内人士分析，虽然泛海土地储备丰富，但此前获取土地时占用了较大资金，如果周转缓慢，会对公司债务结构和现金流规模造成影响。
泛海控股在9月7日新近发布的公告称，截至2017年8月31日，公司借款余额为1168.07亿元，较2016年年末借款余额1003.42亿元增加164.65亿元，累计新增借款约为公司2016年未经审计净资产248.94亿元的66.14%。
新增借款中，银行借款新增87.11亿元，占上半年净资产的比例达34.99%；公司债券及非金融企业债务融资工具49.51亿元，其他借款28.03亿元。
其公告中称，上述新增借款均用于公司经营发展，属于公司正常经营活动范围，不会对公司偿债能力产生重大不利影响。
为缓解资金压力，该公司不得不采取抵押及对外担保的方式来应对。9月2日，泛海控股公告称，8月16日至8月29日，其控股股东中国泛海质押5.15亿股用于融资。
而在此前的8月，该公司多次对外提供质押担保。其中，8月2日，其公告泛海控股全资子公司武汉中央区建设投资股份有限公司向大兴陇信托有限责任公司申请20亿元融资用于武汉中央商务区基础设施建设项目的开发建设，融资期限为4年。
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