王越： 深层解读中国经济
深层解读中国经济——楼市何以疯狂（上篇）泡沫与货币
已经过去的2010年，对于中国的楼市来说，是最不平凡的一年了。1月10日，国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款。4月15日，国务院颁布二套房首付款不得低于50%。4月17日，国务院颁布 “新国十条”，规定商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。9月27日，国务院又出台巩固楼市调控成果的“新国五条”，规定暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例提至不低于30%。
而那些 持“泡沫论”和“拐点论”的专家学着们，似乎一年的时间也都是在那里声嘶力竭振臂高喊。不过时至今时今日，其结果究竟如何呢？具国家统计局在全国70个大中城市数据提取显示，有29个城市3月份新建商品住宅价格环比涨幅超过0.5%。而进入4月以来，北京，上海，杭州等热点城市的成交量开始逐渐反弹，4月18日至24日上海商品住宅成加均价高达31720元/平米，环比大幅上涨58.4%，而35个城市中，量价齐升的城市达到17个，逼近半数之多，其中21个城市成交量环比上涨，26个城市均价环比上涨，杭州、北京分别以91.61%和57.52%的环比涨幅领涨十大重点城市成交量排行。
记得去年政府调控政策刚刚开始，就有许多朋友不断向我问询后市，而我的判断是楼价仍然会持续上涨。我在去年的博客文章《解读中国经济谜题》中也曾预言今年的房价会迎来新一轮的上涨。所以最近常能得到一些朋友们的褒奖，大抵就是称赞我能够洞烛机先云云。其实并非是有甚么先见之明，不过是我从来不会像有些人那样关起门来做学问，因为我们所研究的不是相对论和哥德巴赫猜想。
拿泡沫论来说，我就看过一篇普通百姓所写的文章，完全是对这种论断的挖苦和讽刺：“中国的专家学者官员智囊好像都是‘泡沫学院’毕业的，对着复杂的经济现象言必称泡沫，股市有泡沫，房市有泡沫，农产品有泡沫，原材料有泡沫，但凡价格上涨都有泡沫，价格下跌就没有泡沫。中国整个儿得了‘泡沫过敏症’。”可见“没有调查就没有发言权！”只是如今的一些所谓的专家学者，贯做了养尊处优，谙熟了高谈阔论，那里还懂得理论要联系实际。
还是毛主席说得对，“要了解情况，唯一的方法是向社会作调查”“要做这件事，第一是眼睛向下，不要只是昂首望天。没有眼睛向下的兴趣和决心，是一辈子也不会真正懂得中国的事情的。”所以我奉劝那些官员学者，不要整日里都抱糖衣炮弹，做着不着边际的春秋大梦，还是多听听百姓的声音,要从群众中来到群众中去——这才是对待实际工作的正确态度和方法。
其实，对于“泡沫”一词，美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格给出的解释已经很明确了。“泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌。”
近期的白银市场的暴跌，足以印证查尔斯的解释，因此我们说这个解释是正确的。既然如此“房地产泡沫”的构成就必须满足三个条件：①房地产价格在一个连续的过程中持续上涨。②价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的购买者。③随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产价格远远高于与之对应的实体价格。而中国目前的房地产市场的状况，表面上看与上述条件极为吻合，所以许多人对泡沫论才会趋之若鹜。
但是房地产市场果真有泡沫存在吗？下面就让我们仔仔细细地分析一下。
流动性过剩是“泡沫论”者的最直接的理论依据。对于流动性过剩，我本人并不否认。所谓流动性过剩，简单地讲，就是有过多的货币投放量，而这些多余的资金为寻找投资出路，结果往往就会产生投资过热的现象。不过流动性过剩目前已是中国经济甚至全球经济的重要特征。所以，如果以此作为房地产泡沫的依据，那么就是犯了明显的形而上学的错误。
看看以下的数据：2011年5月 12 日央行宣布了从2011 年5 月18 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点。这是央行自2010 年1 月18日以来第十一次上调存款准备金率，也是2011 年1 月份以来第五次上调，频率为每月一次，如此频繁的调升节奏历史也属罕见。按照常理来说，上调准备金率影响最大的应该是房地产企业，因为房地产企业约60%—70%的资金来源于银行贷款，而存款准备金率上调会直接压缩商业银行的贷款空间。因此，每次存款准备金率的上调，都会迎来许多支持泡沫论的人群的欢呼雀跃，但令他们期盼的楼市冬天反倒真正成了梦幻泡影。
另外，2010年4月15日，国务院颁布的二套房首付款不得低于50%。以及4月17日“新国十条”，规定商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款等等一系列的调控政策，所有的这些都是旨在抑制过热的投资需求。但是这里难免就会令人产生一些疑问：倘若真有许多被口诛笔伐的热钱，那么如此重压调控之下，它们就只有隐介藏形而哪会再兴云吐雾？倘若房地产市场的真有泡沫存在，那么如此大规模的收紧房贷，无异于是釜底抽薪断其根本，所以泡沫就只能破灭又何以吹大到今日今时。
真是“乱花渐欲迷人眼”，不过“浅草才能没马蹄”。其实，只要我们坚持正确的方法论，就自然会查找出事实的真相。（王越为您深层解读中国经济，请继续关注下篇《农民与土地》）
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